Home Staging für Immobilienmakler: physisch oder virtuell, für welche Objekte und zu welchen Kosten
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Eine Immobilienagentur nimmt Objekte auf, deren Fotos nicht überzeugen: leere Räume, das Mobiliar des Verkäufers im Bild, graues Licht. Home Staging löst das auf zwei Wegen. Beim physischen Home Staging richtet ein Home Stager die Wohnung vor Ort ein, mit gemieteten Möbeln. Beim virtuellen Home Staging kommen die Möbel ins Foto, die Immobilie bleibt unverändert.
Diese Seite vergleicht beide Wege aus Sicht der Agentur: Kosten, passende Objekte, Organisation zwischen Auftragsannahme und Veröffentlichung sowie die Kennzeichnung im Inserat.
Wohnzimmer mit Terrasse, Stil Grau und Schwarz
Schlafzimmer, natürlicher Stil
Durchgehender Wohnraum, helle Möbel
Die virtuelle Variante auf Ihr Objektvolumen umgerechnet finden Sie auf der StagingVision-Preisseite mit dem Kostenrechner: Pro für 80 € netto pro Monat mit 200 Fotos, Max für 199 € netto mit unbegrenzten Fotos.
Was Home Staging für eine Agentur verändert
Das leere Objekt ist der häufigste Fall: eine vom Mieter geräumte Wohnung, ein entrümpelter Nachlass, ein Neubau im Rohzustand. Ein Raum ohne Möbel zeigt auf dem Foto weder Maßstab noch Nutzung, und das Inserat schneidet neben möblierten Objekten derselben Suche schlecht ab. Der zweite Fall ist die bewohnte Wohnung, in der Möbel und persönliche Gegenstände des Verkäufers das Bild füllen.
Physisches Home Staging wirkt auf das Objekt, also auf die Fotos und auf die Besichtigung. Virtuelles Home Staging wirkt nur auf das Foto: Der Käufer sieht bei der Besichtigung den leeren Raum, was das Inserat ankündigen muss. Die Kosten liegen weit auseinander: ein Angebot über mehrere hundert bis mehrere tausend Euro auf der einen Seite, eine Fototransformation für 0,40 € netto im voll genutzten Pro-Plan auf der anderen.
Physisches Home Staging: Beratung, Teilinszenierung oder Komplettservice
Ein Home Stager arbeitet auf drei Stufen: eine Beratung mit Empfehlungen, die der Verkäufer selbst umsetzt; die Inszenierung einzelner Räume; der Komplettservice mit gemieteten Möbeln für ein leeres Objekt, über die gesamte Vermarktungsdauer.
Die Honorare hängen von Objektgröße, Region und Mietdauer der Möbel ab und reichen von einigen hundert bis mehreren tausend Euro. Einen geprüften deutschen Marktdurchschnitt haben wir nicht: Holen Sie Angebote ein und fragen Sie nach der eingeschlossenen Mietdauer und dem Preis jedes weiteren Monats. Es ist ein Dienstleistungsvertrag: Wer ihn unterschreibt, zahlt, Verkäufer oder Agentur.
Virtuelles Home Staging: die Agentur bearbeitet das Foto, nicht das Objekt
Der Makler fotografiert den leeren Raum am Tag der Auftragsannahme, lädt das Foto in StagingVision, wählt den Raumtyp und einen der 9 Stile: Modern, Skandinavisch, Industrial, Japandi, Boho, Minimalistisch, Klassisch, Contemporary oder Luxus. Das Ergebnis liegt nach rund zehn Sekunden vor; es wird geprüft, in einem anderen Stil neu erzeugt oder hochauflösend exportiert. Das Originalfoto bleibt im Projekt.
Dasselbe Kontingent deckt HDR-Verbesserung, Himmelersatz und Objektentfernung ab: Ein vollgestellter Raum wird zuerst auf dem Foto geleert, dann möbliert. Der Pro-Plan kostet 80 € netto pro Monat für 200 Transformationen, also 0,40 € pro Foto bei voller Nutzung, 0,80 € bei 100 Fotos und 4 € bei 20 Fotos. Der Max-Plan für 199 € netto pro Monat hebt die Fotogrenze auf und enthält 40 Video-Credits. Beide sind ohne Vertragsbindung.
Den Ablauf im Werkzeug, Projekt für Projekt, beschreibt die Seite zur Home-Staging-Software für Makler mit den Unterschieden zu einer kostenlosen App.
Welches Objekt, welche Option?
Die Entscheidung fällt Objekt für Objekt, je nachdem, was stockt: die Besichtigungsanfragen oder die Angebote.
Für einen noch vollen Raum geht die Objektentfernung im Immobilienfoto dem Staging voraus, im selben Kontingent.
- Leere Räume und wenige Besichtigungsanfragen: virtuelles Home Staging von Wohn- und Schlafzimmern, Veröffentlichung mit dem Original. Das Problem liegt bei den Fotos.
- Besichtigungen, aber kein Angebot für eine leere oder abgewohnte Wohnung: Beratung vor Ort, dann physische Inszenierung, wenn der Verkäufer zustimmt.
- Bewohnte, vollgestellte Wohnung: Beratung und Aufräumen durch den Verkäufer; in der Zwischenzeit Objektentfernung auf den Fotos, dann Staging der geleerten Version.
- Großes leeres Haus im gehobenen Segment: physische Inszenierung mit gemieteten Möbeln, danach neue Fotos; die virtuelle Variante zeigt eine zweite Einrichtung.
- Neubau oder Rohzustand: virtuelles Staging der Musterwohnung in zwei Stilen, für jeden Wohnungstyp.
- Vermietung: dieselbe Regel wie beim Verkauf, möblierte Bilder werden gekennzeichnet und das Original aufbewahrt.
Den Foto-Workflow in der Agentur organisieren
Zählen Sie die Transformationen je Objekt, bevor Sie einen Plan wählen: ein Titelfoto und zwei bis vier Haupträume, dazu die Stilvarianten für den Verkäufer, also 3 bis 6 Transformationen. In diesem Rhythmus decken die 200 Fotos des Pro-Plans rechnerisch 33 bis 66 Objekte im Monat ab. Wer mehr aufnimmt oder Inseratsvideos möchte, wechselt zum Max-Plan.
Ein Projekt je Objekt hält Original, geleerte Version und möblierte Vorschläge zusammen. Eine Person prüft die Ergebnisse vor der Veröffentlichung: Perspektive, Möbelmaßstab, Schatten, sichtbare Fenster, Türen und Heizkörper. Ein zweifelhaftes Ergebnis wird in zehn Sekunden neu erzeugt; veröffentlicht wird es nicht.
Die Kosten pro Foto von 20 bis 1 000 Transformationen im Monat berechnet die Seite Preis für virtuelles Home Staging mit drei Volumenannahmen.
Was das Inserat sagen muss
Eine virtuell möblierte Aufnahme, die als tatsächlicher Zustand des Objekts erscheint, kann als irreführende geschäftliche Handlung nach § 5 UWG gewertet werden. Die Praxis, die den Zweifel ausräumt: die Kennzeichnung „virtuell möbliert“ auf dem Bild oder im Text, und das Originalfoto veröffentlicht oder verfügbar.
Physisches Home Staging stellt diese Frage nicht: Die Möbel stehen bei der Besichtigung in der Wohnung. Für jede Bildbearbeitung gilt dieselbe Regel: keinen Mangel verdecken, keine Raummaße, Aussichten oder technischen Elemente verändern. Die Regeln der Portale prüfen Sie beim Veröffentlichen; sie ändern sich.
Die passende Formulierung und ihren Platz im Inserat erklärt die Seite zur Kennzeichnung virtuell möblierter Fotos mit den bekannten Portalregeln.
Die Qualität einer Visualisierung beurteilen, bevor die Agentur umstellt
Die Fehler eines misslungenen Stagings sind sichtbar: ein Möbelstück, das über dem Boden schwebt, ein Sofa im falschen Maßstab, ein Schatten, der nicht zum Fenster passt. Sehen Sie sich vor dem Abschluss Ergebnisse auf echten Inseratsfotos an, nicht auf Demobildern: Die Vorher-Nachher-Seite zeigt zwölf davon, fünf möblierte leere Räume und sieben Korrekturen von Licht, Himmel und Schärfe.
Die Kontrollen für jedes Ergebnis, Perspektive, Maßstab und Licht, beschreibt der Leitfaden für virtuelles Home Staging mit KI mit der Stilwahl je nach Objekt.
Physisch oder virtuell: die Unterschiede für eine Agentur
Physisches Staging nach Angebot des Home Stagers, virtuelles Staging zu den StagingVision-Preisen. Beträge des Virtuellen netto.
| Kriterium | Physisches Home Staging | Virtuelles Home Staging |
|---|---|---|
| Was sich ändert | Die Wohnung: Entrümpelung, gemietete Möbel, Inszenierung | Das Inseratsfoto; das Objekt bleibt, wie es ist |
| Dauer | Beratung, Angebot, Lieferung und Aufbau: mehrere Tage bis einige Wochen | Rund 10 Sekunden pro Foto, plus Kontrolle |
| Kosten | Nach Angebot, von einigen hundert bis mehreren tausend Euro je nach Objekt und Mietdauer | Pro 80 € netto für 200 Fotos, also 0,40 € pro Foto bei voller Nutzung; Max 199 € netto unbegrenzt |
| Wirkung bei der Besichtigung | Ja, die Möbel stehen vor Ort | Nein, der Käufer sieht den leeren Raum |
| Kennzeichnung im Inserat | Keine besondere Kennzeichnung | „Virtuell möbliert“, Original aufbewahrt |
| Passende Objekte | Leere Objekte im gehobenen Segment, Wohnungen ohne Angebot trotz Besichtigungen | Jedes leere Objekt im Bestand, ab dem Tag der Auftragsannahme |
| Wer zahlt | Wer den Vertrag unterschreibt, Verkäufer oder Agentur | Die Agentur über ihr Abo |
Drei Objekte, drei Entscheidungen
Typische Situationen einer Agentur; sie nehmen das Verkaufsergebnis nicht vorweg.
Illustrative Beispiele: Diese Szenarien beschreiben mögliche Anwendungen und sind keine Kundenstimmen oder Kundenergebnisse.
Die leere 3-Zimmer-Wohnung
65 m², vom Mieter geräumt, außerhalb der Großstadt. Das Inserat erhält wenige Besichtigungsanfragen. Vier möblierte Fotos in StagingVision am Tag der Auftragsannahme: 8 € netto, wenn der Monat 40 Transformationen zählt. Eine Beratung durch einen Home Stager bleibt in Reserve, falls Besichtigungen ausbleiben. Das Inserat zeigt eine mögliche Einrichtung von Wohn- und Schlafzimmer neben den Originalen. Der Verkäufer hat nichts vorgestreckt.
Das noch möblierte Familienhaus
Nachlass: veraltete Möbel, persönliche Gegenstände in jedem Raum, Erben, die vor dem Verkauf keine Entrümpelung bezahlen wollen. Objektentfernung auf den Fotos der Haupträume, dann zeitgemäßes Staging der geleerten Versionen. Den Erben wird eine Beratung für die Besichtigungen vorgeschlagen. Die Bilder trennen den tatsächlichen Zustand, belegt durch die Originale, von dem als virtuell gekennzeichneten Einrichtungsvorschlag.
Das leere Haus mit 150 m² im gehobenen Segment
Regelmäßige Besichtigungen, aber seit zwei Monaten kein Angebot. Die Käufer können sich die nackten Räume nicht vorstellen. Angebot für eine physische Inszenierung mit gemieteten Möbeln einholen. Neue Fotos nach dem Aufbau; eine virtuelle Variante in einem zweiten Stil für das Portal. Der Verkäufer entscheidet auf Grundlage eines bezifferten Angebots; die Agentur hat in beiden Fällen neue Bilder.
Fragen von Agenturen zum Home Staging
Was kostet Home Staging für eine Immobilienagentur?
Physisches Staging wird nach Angebot abgerechnet, von einigen hundert Euro für eine Beratung bis zu mehreren tausend Euro für ein leeres Haus mit gemieteten Möbeln. Virtuelles Staging ist im Abo enthalten: Pro für 80 € netto pro Monat mit 200 Fotos, also 0,40 € pro Foto bei voller Nutzung, oder Max für 199 € netto mit unbegrenzten Fotos.
Wer zahlt das Home Staging, die Agentur oder der Verkäufer?
Es ist ein Dienstleistungsvertrag: Wer ihn unterschreibt, zahlt. Übernimmt die Agentur das physische Staging, um den Auftrag zu gewinnen, halten Sie das im Auftrag oder in einem Nachtrag fest, einschließlich des Falls, dass das Objekt vom Markt genommen wird. Das virtuelle Staging läuft über das Abo der Agentur, ohne Rechnung an den Verkäufer.
Ist virtuelles Home Staging für eine Agentur zulässig?
Ja, solange das Bild nicht als tatsächlicher Zustand des Objekts erscheint. Kennzeichnen Sie es als „virtuell möbliert“, bewahren Sie das Original auf und prüfen Sie die Regeln des Portals. Diese allgemeine Information ersetzt keine Rechtsberatung.
Braucht das Team eine Schulung?
Nein. Der Ablauf hat drei Schritte: Foto hochladen, Raumtyp und Stil wählen, Ergebnis vor dem Export prüfen. Gelernt wird die Kontrolle: ein Möbelstück im falschen Maßstab oder einen unpassenden Schatten erkennen und neu erzeugen.
Wie viele Fotos je Objekt einplanen?
Ein Titelfoto und zwei bis vier Haupträume, dazu Stilvarianten, also meist 3 bis 6 Transformationen. Die 200 Fotos des Pro-Plans decken dann 33 bis 66 Objekte im Monat ab; darüber hebt der Max-Plan die Grenze auf.
Akzeptieren die Portale virtuell möblierte Fotos?
Die Regeln unterscheiden sich je nach Portal und ändern sich. Prüfen Sie sie beim Veröffentlichen, kennzeichnen Sie die virtuelle Möblierung auf dem Bild oder im Inserat und halten Sie das Originalfoto bereit.
Möblieren Sie die Fotos Ihrer nächsten leeren Objekte
Pro für 80 € netto pro Monat mit 200 Fotos, Max für 199 € netto unbegrenzt, ohne Vertragsbindung. Vergleichen Sie die Pläne mit Ihrer Objektzahl und legen Sie den Arbeitsbereich Ihrer Agentur an.