„Virtuell möbliert“: welche Kennzeichnung ins Inserat gehört

AI Act: was sich ab 2. August 2026 ändert

Artikel 50 unterscheidet zwei Verantwortungen. Anbieter generativer Systeme müssen die betroffenen Ausgaben maschinenlesbar markieren und als KI-generiert oder manipuliert erkennbar machen. Wer einen als Deepfake einzuordnenden Inhalt professionell verbreitet, muss das Publikum klar über die KI-Erzeugung oder -Manipulation informieren.

Eine sichtbare Kennzeichnung und eine technische Markierung ersetzen sich daher nicht automatisch. Die FAQ der Kommission stellt klar, dass sich ein Betreiber für seine mögliche Offenlegungspflicht nicht allein auf die maschinenlesbare Markierung verlassen kann. Die Leitlinien wurden am 20. Juli 2026 veröffentlicht; die Pflichten gelten grundsätzlich ab 2. August 2026.

Lesen Sie die offizielle FAQ der Europäischen Kommission zu Artikel 50 aktualisiert am 24. Juli 2026.

Ist virtuelles Home Staging ein „Deepfake“?

Die Verordnung definiert einen Deepfake als KI-generiertes oder manipuliertes Bild, Audio oder Video, das bestehenden Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und fälschlich als authentisch oder wahrheitsgemäß wahrgenommen werden kann. Realistische virtuelle Möbel in einer realen Wohnung können diese Frage aufwerfen; die Einordnung ist aber nicht automatisch und hängt von Ähnlichkeit, Aussage, Kanal und Publikumserwartung ab.

Für Standardbearbeitung, die Eingabedaten oder deren Bedeutung nicht wesentlich verändert, sieht Artikel 50 zudem eine Ausnahme von der Anbieter-Markierung vor. Eine leichte HDR-Korrektur und eine vollständige virtuelle Möblierung sind deshalb nicht gleich zu behandeln. Lassen Sie Grenzfälle rechtlich prüfen.

Definition und Pflichten stehen im offiziellen Text der Verordnung (EU) 2024/1689 in den Artikeln 3 und 50.

Veröffentlichungs-Checkliste für Maklerbüros 2026

Diese Checkliste unterstützt Transparenz und Nachvollziehbarkeit; sie ist weder Konformitätszertifikat noch Rechtsberatung. Legen Sie eine gemeinsame Agenturregel fest und wenden Sie sie auf Portal, Website und soziale Netzwerke an.

• Original und Ergebnis mit Datum und Bearbeitungsart in der Objektakte aufbewahren.
• Ab der ersten Anzeige sichtbar kennzeichnen, etwa „Virtuelle Einrichtung durch KI: unverbindliche Visualisierung“.
• Wo möglich Vorher und Nachher zeigen und niemals reale Baumängel entfernen.
• Prüfen, ob eine maschinenlesbare Herkunftsmarkierung beim Download und nach Portalkompression erhalten bleibt.
• Proportionen, Öffnungen, Ausstattung, Mängel und Außenumfeld vor Veröffentlichung menschlich kontrollieren.
• Eigentümerfreigabe und zum Veröffentlichungsdatum geltende Portalregeln dokumentieren.

Welche Formulierung verwenden

Entscheidend ist, dass ein durchschnittlicher Leser sofort versteht, dass die sichtbaren Möbel im Objekt nicht existieren. Eine kurze, deutliche und lesbare Kennzeichnung erfüllt das; ein Hinweis am Ende der Beschreibung in Kleinschrift nicht.

Die folgenden Formulierungen sind gebräuchlich und unmittelbar verständlich. Wählen Sie eine und behalten Sie sie über alle Inserate hinweg bei.

• „Virtuell möbliert“: die neutralste Variante für per KI ergänzte Einrichtung.
• „Visualisierung, Einrichtungsvorschlag“: sinnvoll, wenn das Bild als Projektion dient.
• „Unverbindliche Visualisierung, Möbel virtuell ergänzt“: ausführlicher, geeignet für Neubauprojekte.
• Zu vermeiden: „bearbeitetes Foto“ allein, zu unbestimmt, da es die ergänzten Möbel nicht benennt.

Wo die Kennzeichnung stehen sollte

Am besten an zwei Stellen: im Bild selbst als lesbare Einblendung und im Inseratstext. Die Einblendung übersteht die Übernahme des Fotos durch Portale, der Text dokumentiert das Inserat.

Platzieren Sie die Einblendung in einem kontrastreichen Bereich und in einer Größe, die nach der Portalkompression lesbar bleibt. Im Text steht ein Satz am Anfang der Beschreibung sichtbarer als eine letzte Zeile.

Was trotz Kennzeichnung verboten bleibt

Eine Kennzeichnung macht ein Bild nicht zulässig, das über die Eigenschaften der Immobilie täuscht. Möbel in einem leeren Raum sind eine Projektion; das Entfernen eines wertrelevanten Elements ist etwas anderes.

Die einfache Regel: Staging ergänzt Möbel, es korrigiert weder den Zustand noch die Umgebung.

• Keine Risse, Feuchtigkeitsspuren, Schimmel oder sichtbaren Schäden entfernen.
• Keine Sichtbeziehungen, Masten, Stromleitungen oder Nachbargebäude entfernen.
• Keine Volumen, Deckenhöhen, Fenstergrößen oder scheinbaren Flächen verändern.
• Keine technischen Bestandteile entfernen, etwa tragende Stützen, Schächte oder Heizkörper.
• Keine Außenanlagen ergänzen, die die Eigentümergemeinschaft nicht erlaubt.

Das Originalfoto aufbewahren

Vorher/Nachher zu veröffentlichen oder mindestens das Original in der Objektakte zu behalten, macht die Bearbeitung überprüfbar. Es ist keine ausdrückliche Pflicht, aber der beste Nachweis guten Glaubens.

In StagingVision bleibt das importierte Foto neben dem Ergebnis im Projekt, sodass sich beide Bilder vor der Veröffentlichung vergleichen lassen.

Portalregeln und Mandat

Über den rechtlichen Rahmen hinaus gelten die Bedingungen jedes Portals, die sich ändern können und für die Veröffentlichung vertraglich maßgeblich sind. Prüfen Sie sie bei der Veröffentlichung, besonders bei automatisierten Feeds.

Informieren Sie den Eigentümer über die Verwendung virtuell möblierter Bilder und lassen Sie den Stil bestätigen. Das vermeidet Streit während der Vermarktung.

Und KI-generierte Videos?

Für ein aus Fotos erzeugtes Inseratsvideo gilt dieselbe Logik: sind Möbel oder Kamerabewegung synthetisch, muss der Betrachter das erkennen können.

Setzen Sie die Kennzeichnung an den Clipbeginn oder als dauerhafte Einblendung und geben Sie eine Generierung nicht als reale Aufnahme aus.

Funktionsweise und Grenzen der Clips finden Sie auf der Seite KI-Immobilienvideo mit den verfügbaren Generierungsmodi.

Drei Situationen und die passende Praxis

Die Fälle, in denen sich die Kennzeichnungsfrage konkret stellt:

Illustrative Beispiele: Diese Szenarien beschreiben mögliche Anwendungen und sind keine Kundenstimmen oder Kundenergebnisse.

Leere Wohnung, virtuell möbliert

Eine leere 3-Zimmer-Wohnung, deren Wohn- und Schlafzimmer für die Veröffentlichung virtuell eingerichtet werden. Einblendung „virtuell möbliert“ auf beiden Bildern, entsprechender Satz am Beschreibungsanfang, Originalfotos in der Galerie. Interessenten unterscheiden Projektion und Ist-Zustand vor der Besichtigungsanfrage.

Vollgestellte Nachlassimmobilie, per KI entrümpelt

Ein Haus voller veralteter Möbel und persönlicher Gegenstände, dessen Fotos vor dem Staging bereinigt werden. Nur beweglicher Hausrat entfernt, keine Bausubstanz retuschiert, Kennzeichnung auf den Bildern und Ist-Zustand im Text. Die Raumwirkung verbessert sich, ohne den Zustand zu beschönigen.

Neubauprojekt im Verkauf ab Plan

Ein Bauträger illustriert mehrere Typologien anhand einer unbezugsfertigen Musterwohnung. Kennzeichnung „unverbindliche Visualisierung, Möbel virtuell ergänzt“ auf jedem Bild, mit Hinweis auf die Baubeschreibung. Käufer können sich einrichten, ohne Illustration und vertragliche Leistungen zu verwechseln.

FAQ: Kennzeichnung und Compliance möblierter Fotos

Ist virtuelles Home Staging erlaubt?

Ja, virtuelle Möbel in einem Foto sind nicht per se verboten. Verboten ist eine irreführende Darstellung. Transparenz über die Natur des Bildes ist daher die Bedingung.

Gibt es eine vorgeschriebene Formulierung?

Nein. „Virtuell möbliert“ ist gebräuchlich, weil es deutlich und sofort verständlich ist. Entscheidend ist, dass der Leser versteht, dass die Möbel nicht existieren.

Wo muss die Kennzeichnung stehen?

Idealerweise an beiden Stellen: als lesbare Einblendung im Bild, die die Übernahme durch Portale übersteht, und im Inseratstext, vorzugsweise am Anfang der Beschreibung.

Darf ein Riss oder eine Feuchtigkeitsspur entfernt werden?

Nein. Reale Mängel, Sichtbeziehungen oder Masten zu entfernen oder Volumen zu verändern geht über eine Einrichtungsprojektion hinaus und kann irreführend sein.

Sollte das Originalfoto neben dem Ergebnis veröffentlicht werden?

Keine ausdrückliche Pflicht, aber die beste Praxis: Vorher/Nachher macht die Bearbeitung überprüfbar. Bewahren Sie das Original mindestens in der Objektakte auf.

Akzeptieren Immobilienportale virtuell möblierte Fotos?

Die Bedingungen variieren je Portal und können sich ändern, auch bei automatisierten Feeds. Prüfen Sie sie bei der Veröffentlichung, bewahren Sie das Original auf und kennzeichnen Sie deutlich.

Braucht man die Zustimmung des Eigentümers?

Den Eigentümer zu informieren und den Stil bestätigen zu lassen, ist dringend empfehlenswert. Es vermeidet Streit während der Vermarktung und dokumentiert Ihr Vorgehen.

Gilt dieselbe Regel für KI-Videos?

Ja. Sind Möbel oder Kamerabewegung synthetisch, muss der Betrachter das erkennen: Kennzeichnung am Clipbeginn oder als Einblendung, und keine Generierung als reale Aufnahme ausgeben.

Ab wann gelten die Transparenzpflichten des AI Act?

Artikel 50 gilt ab 2. August 2026. Für die Markierungs- und Erkennungspflicht bestimmter Systeme, die davor in Verkehr gebracht wurden, nennt die Kommission eine begrenzte Frist bis 2. Dezember 2026. Vor dem 2. August erzeugte Inhalte müssen nicht rückwirkend gekennzeichnet werden.

Reicht eine sichtbare Kennzeichnung für den AI Act?

Nicht zwingend. Die Verordnung unterscheidet die maschinenlesbare Markierung durch den Systemanbieter von der sichtbaren oder hörbaren Offenlegung, die beim professionellen Verbreiter eines Deepfakes liegen kann. Inhalt und Rolle müssen gesondert bewertet werden.

Muss eine HDR-Korrektur als KI-generiert gekennzeichnet werden?

Für Standardbearbeitung oder nicht wesentliche Änderungen sieht die Verordnung eine Ausnahme von der Anbieter-Markierung vor. Eine leichte HDR-Korrektur kann darunter fallen, eine vollständige virtuelle Möblierung ist anders zu bewerten. Grenzfälle sollten rechtlich geprüft werden.

Bereiten Sie einen transparenten Veröffentlichungsablauf vor

Pro-Plan für 80 € netto pro Monat, 200 Fotos inklusive, ohne Vertragsbindung. Das Original bleibt für Kontrolle und Vorher/Nachher neben dem Ergebnis im Projekt.

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