Virtuelle 3D-Besichtigung für Immobilien: der komplette Leitfaden 2026
Aktualisiert am
Eine virtuelle Besichtigung hilft Interessenten, Raumvolumen und Wege durch ein Objekt zu verstehen, bevor sie einen Vor-Ort-Termin anfragen. Sie eignet sich damit für die Präsentation aus der Ferne und zur Vorbereitung physischer Besichtigungen, ohne allein einen schnelleren Verkauf zu versprechen.
Dieser Leitfaden erklärt die realen Unterschiede zwischen 360°-Tour, Matterport und Gaussian Splatting, der fotorealistischen Rendering-Technologie von StagingVision, wie Sie ein Objekt mit dem Smartphone erfassen und wie Sie die Besichtigung in Inseraten und Portalen verbreiten.
Rundgang durch eine 3D-Besichtigung im Gaussian Splat, Wohnung in Bordeaux : Bildschirmaufnahme einer echten Besichtigung: durchgehende Bewegung im Wohnraum, Interessenpunkte je Zimmer und Navigationsvorschauen. Die Szene wurde mit dem Smartphone erfasst.
3D-Besichtigung, 360°-Tour, Diashow: wovon reden wir?
Unter „virtueller Besichtigung“ kursieren drei sehr verschiedene Dinge. Die interaktive Diashow reiht Fotos aneinander, keine Besichtigung. Die 360°-Tour (sphärische Fotos von Fixpunkten) erlaubt Umsehen und „Teleportieren“ von Punkt zu Punkt: das von Matterport popularisierte Format. Die immersive 3D-Besichtigung rekonstruiert dagegen das komplette Volumen: Man bewegt sich kontinuierlich wie in einem Videospiel, jede Kameraposition wird in Echtzeit berechnet.
Der Unterschied ist sofort spürbar: In 360° ist man an die Standpunkte des Operators gebunden; in immersivem 3D bewegt man sich frei, durch den Flur, ans Fenster, zurück in den Wohnraum. Genau diese Freiheit macht Raumvolumen begreifbar.
Gaussian Splatting einfach erklärt
Gaussian Splatting (3DGS) ist die Technologie, die fotorealistisches 3D zugänglich gemacht hat. Aus einem Video oder Fotos des Objekts rekonstruiert der Algorithmus die Szene in Millionen von „Splats“ (farbigen, orientierten 3D-Punkten), die gemeinsam gerendert die Szene mit fotografischem Realismus wiedergeben: Materialien, Spiegelungen, natürliches Licht.
Anders als klassische 3D-Modellierung (glatter „Videospiel-Look“) oder 360° (Verzerrungen an den Übergängen) zeigt der Gaussian Splat das Objekt, wie es ist, weil er direkt aus echten Fotos berechnet wird. Das Rendering läuft im Browser, ohne Plugin oder App, auch mobil.
Gaussian Splatting oder Matterport: der ehrliche Vergleich
Matterport ist eine etablierte Lösung für Immobilientouren und bietet unter anderem Dollhouse-Ansichten, Messfunktionen sowie ein eigenes Erfassungs- und Hosting-Ökosystem. Die Navigation erfolgt üblicherweise zwischen festen Aufnahmepunkten.
Gaussian Splatting legt den Schwerpunkt auf Fotorealismus und flüssige Bewegung; die Erfassung ist mit kompatiblen Smartphone-Apps möglich. Bei StagingVision sind 3D-Rundgänge ein maßgeschneiderter Service außerhalb der Pro- und Max-Pläne. Erfassung, Aufbereitung, Hosting und Veröffentlichung werden im Angebot festgelegt.
Was die 3D-Besichtigung im Käuferprozess verändert
Der wichtigste Nutzen ist die Vorqualifizierung: Besucher können Aufteilung, Volumen und sichtbaren Zustand prüfen, bevor sie einen Termin vereinbaren. Makler können zudem Fragen zu Wegen zwischen Räumen oder Blickachsen aus der Ferne beantworten.
Der wirtschaftliche Effekt hängt vom Objekt, Preis, Markt, der Qualität der Erfassung und der Verbreitung des Inserats ab. Eine 3D-Tour ergänzt Fotos und Beschreibung; sie ersetzt weder korrekte Angaben noch eine physische Besichtigung, wenn diese erforderlich ist.
So erfassen Sie ein Objekt (mit dem Smartphone)
Der komplette Workflow mit StagingVision:
- 1. Erfassen Sie das Objekt mit einer kompatiblen 3D-Scan-App: Räume langsam abfilmen und die nötigen Winkel abdecken. Die Dauer hängt von Fläche, Raumzahl, App und gewünschter Abdeckung ab.
- 2. Exportieren Sie die Gaussian-Splat-Datei (.ply) aus der App.
- 3. Importieren Sie die Datei in Ihren StagingVision-Arbeitsbereich.
- 4. Konfigurieren Sie die geführte Tour: Wegpunkte, Geschwindigkeit (langsam/normal/schnell), Schleife.
- 5. Teilen Sie die eindeutige Besuchs-URL oder betten Sie den Iframe auf einer kompatiblen Website ein.
Geführte Tour oder freie Navigation?
Beides, je nach Empfänger. Die animierte geführte Tour (eine Kamera durchquert das Objekt auf einem von Ihnen definierten Pfad) ist ideal für den Erstkontakt: Der Käufer muss nichts bedienen. Die freie Navigation (WASD am Desktop, Touch und Gyroskop mobil) richtet sich an engagierte Käufer, die Details prüfen wollen: der Blick aus der Küche, die reale Flurbreite.
StagingVision erlaubt beides, oder das Deaktivieren der freien Navigation für öffentliche Freigaben, um die Experience auf Portalinseraten zu kontrollieren.
Verbreiten: URL, Iframe, QR-Code
Jede Besichtigung hat eine eigene, teilbare URL mit dem Branding Ihrer Agentur: Logo, Farben, Kontakt-Button. Sie lässt sich per E-Mail oder SMS versenden, in Social Media posten und als QR-Code ins Schaufenster hängen.
Auf einer kompatiblen Agentur-Website lässt sich der Iframe-Code wie ein Videoplayer einbetten. Prüfen Sie bei Immobilienportalen zunächst, ob externe Links oder eingebettete Inhalte erlaubt sind. Die Besichtigung läuft auf Desktop, Tablet und Smartphone, ohne Installation.
Performance: ruckelt das auf dem Handy?
Rohe Gaussian-Splat-Dateien sind groß. StagingVision lädt progressiv in Qualitätsstufen: Eine leichtere Version erscheint, während detailliertere Daten nachgeladen werden, und das Rendering passt sich dem Gerät an. Die tatsächliche Flüssigkeit hängt zusätzlich von Dateigröße, Endgerät und Verbindung ab.
Konkrete Anwendungsfälle
Drei Szenarien, in denen ein 3D-Rundgang den Verkaufsablauf ergänzen kann:
Illustrative Beispiele: Diese Szenarien beschreiben mögliche Anwendungen und sind keine Kundenstimmen oder Kundenergebnisse.
Der Käufer, der 600 km entfernt wohnt
Eine Wohnung in München, Interessenten in Hamburg: Jede Besichtigung bedeutet Anreise und einen halben Urlaubstag. 3D-Besichtigung vorab an jeden ernsthaften Kontakt: geführte Tour für den ersten Eindruck, freie Navigation zum Vertiefen. Auswärtige Käufer können vor der Anreise prüfen, ob ein Termin sinnvoll ist, und ihre Fragen vorbereiten.
Das Schaufenster, das nachts arbeitet
Eine Innenstadt-Agentur, deren Schaufenster abends und am Wochenende Passanten anzieht: außerhalb der Öffnungszeiten. QR-Code auf jedem Aushang, der zur 3D-Besichtigung mit integriertem Kontakt-Button führt. Passanten können das Objekt auch außerhalb der Öffnungszeiten vom Gehweg aus entdecken und bei Interesse Kontakt aufnehmen.
Das vermietete Objekt mit knappen Terminen
Eine vermietete Wohnung, der Mieter kooperativ, aber selten verfügbar: Jeder Besichtigungstermin ist eine Verhandlung. Eine mit dem Mieter geplante 3D-Erfassung, deren Dauer vom Objekt abhängt, anschließend Freigabe für autorisierte Interessenten. Interessenten können ihr Interesse vor einer Terminanfrage besser einschätzen, was die Abstimmung mit dem Mieter erleichtert.
FAQ: die Fragen, die Makler wirklich stellen
Brauche ich Spezialausrüstung für eine 3D-Besichtigung?
Eine kompatible Erfassung kann je nach vereinbartem Protokoll mit einem aktuellen Smartphone und einer geeigneten 3D-Scan-App erfolgen. Die App erzeugt eine Gaussian-Splat-Datei, etwa im .ply-Format, die anschließend für die Veröffentlichung aufbereitet wird.
Wie lange dauert die Erfassung eines Objekts?
Die Dauer hängt von Fläche, Raumzahl, Erfassungs-App und gewünschter Abdeckung ab. Hinzu kommen Export, Dateiprüfung, Einrichtung der Führung und Veröffentlichung im Rahmen des 3D-Angebots.
Funktioniert die Besichtigung auf dem Smartphone?
Ja, im Browser, ohne App-Installation. Die Navigation passt sich an: Touch und Gyroskop mobil, Tastatur/Maus (WASD) am Desktop. Progressives Laden in Qualitätsstufen sichert einen schnellen Start auch im Mobilfunknetz.
Was unterscheidet das von Matterport?
Matterport arbeitet mit festen Aufnahmepunkten und bietet ein umfangreiches Ökosystem, etwa Dollhouse-Ansichten und Messungen. Gaussian Splatting ermöglicht bei StagingVision eine kontinuierliche fotorealistische Bewegung. Die passende Lösung hängt von Darstellung, Funktionen und Erfassungsprozess ab; der StagingVision-3D-Service wird individuell angeboten.
Ist es wirklich fotorealistisch oder ein „Videospiel-Look“?
Gaussian Splatting wird aus realen Aufnahmen des Objekts berechnet und zielt darauf, Materialien, Licht und Spiegelungen wiederzugeben. Wie jede 3D-Rekonstruktion kann das Ergebnis in schwach erfassten, spiegelnden oder bewegten Bereichen Artefakte enthalten; prüfen Sie den Rundgang vor der Veröffentlichung.
Kann ich die Besichtigung auf ImmobilienScout24 oder meiner Website einbetten?
Der Iframe-Code kann auf einer kompatiblen Website eingebettet werden. Bei ImmobilienScout24 oder anderen Portalen hängt die Nutzung von den jeweils aktuellen Regeln für externe Links und eingebettete Inhalte ab. Zusätzlich steht eine direkte URL für erlaubte Kanäle, Schaufenster oder QR-Codes zur Verfügung.
Was kostet das?
3D-Rundgänge werden getrennt von den Pro- und Max-Abonnements angeboten. Der Preis richtet sich unter anderem nach Volumen, bereitgestellter Erfassung, Aufbereitung und gewünschter Veröffentlichung.
Kann sich der Käufer in der Tour „verlaufen“?
Nein, dank zwei Schutzmechanismen: die animierte geführte Tour (die Kamera folgt Ihrem definierten Pfad, der Käufer muss nichts tun) und die Option, die freie Navigation für öffentliche Freigaben zu deaktivieren. Fortgeschrittene Nutzer können frei erkunden, wenn Sie es erlauben.
Kann ich persönliche Gegenstände in der Tour verbergen?
Der richtige Ansatz ist die Vorbereitung vor der Erfassung: sichtbare persönliche Dinge (Fotos, Post, Wertsachen) wegräumen, genau wie bei einem Fotoshooting. Das ist zuverlässiger als nachträgliche Retusche und schützt die Privatsphäre der Bewohner.
Wer hostet die Besichtigung und wie lange bleibt sie online?
Hostingdauer und Bedingungen für die Entfernung werden in der jeweiligen 3D-Leistung festgelegt. Die Tour kann beispielsweise nach dem Verkauf depubliziert oder gelöscht werden.
Was genau ist eine .ply-Datei?
Das Standardformat für Gaussian-Splat-Erfassungen: Es enthält die Millionen 3D-Punkte (Position, Farbe, Orientierung), die die Szene beschreiben. Scan-Apps (Luma AI, Polycam, KIRI …) exportieren es nativ; StagingVision importiert, optimiert und verbreitet es.
Kann ich eine veröffentlichte Besichtigung aktualisieren?
Ja: Geführte Tour, Branding und Navigationsoptionen sind jederzeit anpassbar, und die Erfassungsdatei lässt sich ersetzen, wenn sich das Objekt verändert hat (Renovierung, reales Staging). Die URL der Besichtigung bleibt dieselbe.
Veröffentlichen Sie Ihre erste 3D-Besichtigung
Beschreiben Sie uns Objekt, Erfassungsart und gewünschtes Volumen, um ein passendes Angebot für eine 3D-Besichtigung zu erhalten.