Virtuelle Besichtigung für Immobilien: der komplette Leitfaden 2026

Virtuelle Besichtigung, 360°-Tour, Diashow: wovon reden wir?

Unter „virtueller Besichtigung“ kursieren drei sehr verschiedene Dinge. Die interaktive Diashow reiht Fotos aneinander, keine Besichtigung. Die 360°-Tour (sphärische Fotos von Fixpunkten) erlaubt Umsehen und „Teleportieren“ von Punkt zu Punkt: das von Matterport popularisierte Format. Die immersive Besichtigung rekonstruiert dagegen das komplette Volumen: Man bewegt sich kontinuierlich wie in einem Videospiel, jede Kameraposition wird in Echtzeit berechnet.

Der Unterschied ist sofort spürbar: In 360° ist man an die Standpunkte des Operators gebunden; in einer immersiven Besichtigung bewegt man sich frei, durch den Flur, ans Fenster, zurück in den Wohnraum. Genau diese Freiheit macht Raumvolumen begreifbar.

Gaussian Splatting einfach erklärt

Gaussian Splatting ist die Technologie, die fotorealistische Darstellung zugänglich gemacht hat. Aus einem Video oder Fotos des Objekts rekonstruiert der Algorithmus die Szene in Millionen von „Splats“ (farbigen, orientierten Punkten), die gemeinsam gerendert die Szene mit fotografischem Realismus wiedergeben: Materialien, Spiegelungen, natürliches Licht.

Anders als klassische Modellierung (glatter „Videospiel-Look“) oder 360° (Verzerrungen an den Übergängen) zeigt der Gaussian Splat das Objekt, wie es ist, weil er direkt aus echten Fotos berechnet wird. Das Rendering läuft im Browser, ohne Plugin oder App, auch mobil.

Gaussian Splatting oder Matterport: der ehrliche Vergleich

Matterport ist eine etablierte Lösung für Immobilientouren und bietet unter anderem Dollhouse-Ansichten, Messfunktionen sowie ein eigenes Erfassungs- und Hosting-Ökosystem. Die Navigation erfolgt üblicherweise zwischen festen Aufnahmepunkten.

Gaussian Splatting legt den Schwerpunkt auf Fotorealismus und flüssige Bewegung; die Erfassung ist mit kompatiblen Smartphone-Apps möglich. Bei StagingVision sind virtuelle Rundgänge ein maßgeschneiderter Service außerhalb der Pro- und Max-Pläne. Erfassung, Aufbereitung, Hosting und Veröffentlichung werden im Angebot festgelegt.

Was die virtuelle Besichtigung im Käuferprozess verändert

Der wichtigste Nutzen ist die Vorqualifizierung: Besucher können Aufteilung, Volumen und sichtbaren Zustand prüfen, bevor sie einen Termin vereinbaren. Makler können zudem Fragen zu Wegen zwischen Räumen oder Blickachsen aus der Ferne beantworten.

Der wirtschaftliche Effekt hängt vom Objekt, Preis, Markt, der Qualität der Erfassung und der Verbreitung des Inserats ab. Eine virtuelle Tour ergänzt Fotos und Beschreibung; sie ersetzt weder korrekte Angaben noch eine physische Besichtigung, wenn diese erforderlich ist.

So erfassen Sie ein Objekt (mit dem Smartphone)

Der komplette Workflow mit StagingVision:

• 1. Das Objekt wird mit einer kompatiblen App erfasst: Räume langsam abfilmen, alle nötigen Winkel abdecken. Wer die Erfassung übernimmt, legt das Angebot fest. Die Dauer hängt von Fläche, Raumzahl, App und gewünschter Abdeckung ab.
• 2. Exportieren Sie die Gaussian-Splat-Datei (.ply) aus der App.
• 3. Die Datei wird in den StagingVision-Arbeitsbereich importiert.
• 4. Konfigurieren Sie die geführte Tour: Wegpunkte, Geschwindigkeit (langsam/normal/schnell), Schleife.
• 5. Teilen Sie die eindeutige Besuchs-URL oder betten Sie den Iframe auf einer kompatiblen Website ein.

Geführte Tour oder freie Navigation?

Beides deckt unterschiedliche Zwecke ab. Die geführte Tour folgt einem definierten Weg, ohne dass der Besucher etwas bedienen muss. Die freie Navigation, per Tastatur am Rechner oder per Touch mobil, erlaubt es, die Aufteilung eines Raums, eine Blickachse oder den Weg zwischen zwei Zimmern zu prüfen. Die Besichtigung hilft beim Verständnis des Raums, ersetzt aber keinen bemaßten Grundriss.

StagingVision erlaubt beides, oder das Deaktivieren der freien Navigation für öffentliche Freigaben, um die Experience auf Portalinseraten zu kontrollieren.

Verbreiten: URL, Iframe, QR-Code

Jede Besichtigung hat eine eigene, teilbare URL mit dem Branding Ihrer Agentur: Logo, Farben, Kontakt-Button. Sie lässt sich per E-Mail oder SMS versenden, in Social Media posten und als QR-Code ins Schaufenster hängen.

Auf einer kompatiblen Agentur-Website lässt sich der Iframe-Code wie ein Videoplayer einbetten. Prüfen Sie bei Immobilienportalen zunächst, ob externe Links oder eingebettete Inhalte erlaubt sind. Die Besichtigung läuft auf Desktop, Tablet und Smartphone, ohne Installation.

Performance: ruckelt das auf dem Handy?

Rohe Gaussian-Splat-Dateien sind groß. StagingVision lädt progressiv in Qualitätsstufen: Eine leichtere Version erscheint, während detailliertere Daten nachgeladen werden, und das Rendering passt sich dem Gerät an. Die tatsächliche Flüssigkeit hängt zusätzlich von Dateigröße, Endgerät und Verbindung ab.

Konkrete Anwendungsfälle

Drei Szenarien, in denen ein virtueller Rundgang den Verkaufsablauf ergänzen kann:

Illustrative Beispiele: Diese Szenarien beschreiben mögliche Anwendungen und sind keine Kundenstimmen oder Kundenergebnisse.

Der Käufer, der 600 km entfernt wohnt

Eine Wohnung in München, Interessenten in Hamburg: Jede Besichtigung bedeutet Anreise und einen halben Urlaubstag. Virtuelle Besichtigung vorab an jeden ernsthaften Kontakt: geführte Tour für den ersten Eindruck, freie Navigation zum Vertiefen. Auswärtige Käufer können vor der Anreise prüfen, ob ein Termin sinnvoll ist, und ihre Fragen vorbereiten.

Das Schaufenster, das nachts arbeitet

Eine Innenstadt-Agentur, deren Schaufenster abends und am Wochenende Passanten anzieht: außerhalb der Öffnungszeiten. QR-Code auf jedem Aushang, der zur virtuellen Besichtigung mit integriertem Kontakt-Button führt. Passanten können das Objekt auch außerhalb der Öffnungszeiten vom Gehweg aus entdecken und bei Interesse Kontakt aufnehmen.

Das vermietete Objekt mit knappen Terminen

Eine vermietete Wohnung, der Mieter kooperativ, aber selten verfügbar: Jeder Besichtigungstermin ist eine Verhandlung. Eine mit dem Mieter geplante Erfassung, deren Dauer vom Objekt abhängt, anschließend Freigabe für autorisierte Interessenten. Interessenten können ihr Interesse vor einer Terminanfrage besser einschätzen, was die Abstimmung mit dem Mieter erleichtert.

FAQ: die Fragen, die Makler wirklich stellen

Brauche ich Spezialausrüstung für eine virtuelle Besichtigung?

Eine kompatible Erfassung kann je nach vereinbartem Protokoll mit einem aktuellen Smartphone und einer geeigneten Scan-App erfolgen. Die App erzeugt eine Gaussian-Splat-Datei, etwa im .ply-Format, die anschließend für die Veröffentlichung aufbereitet wird.

Wie lange dauert die Erfassung eines Objekts?

Die Dauer hängt von Fläche, Raumzahl, Erfassungs-App und gewünschter Abdeckung ab. Hinzu kommen Export, Dateiprüfung, Einrichtung der Führung und Veröffentlichung im Rahmen des Besichtigungsangebots.

Funktioniert die Besichtigung auf dem Smartphone?

Ja, in einem kompatiblen Browser, ohne App-Installation. Die Navigation passt sich an: Touch auf dem Smartphone, Tastatur und Maus am Rechner. Progressives Laden verkürzt die anfängliche Wartezeit; die Flüssigkeit hängt zusätzlich vom Gerät, von der Verbindung und vom Umfang der Besichtigung ab.

Was unterscheidet das von Matterport?

Matterport arbeitet mit festen Aufnahmepunkten und bietet ein umfangreiches Ökosystem, etwa Dollhouse-Ansichten und Messungen. Gaussian Splatting ermöglicht bei StagingVision eine kontinuierliche fotorealistische Bewegung. Die passende Lösung hängt von Darstellung, Funktionen und Erfassungsprozess ab; der StagingVision-Besichtigungsservice startet bei 300 € pro Objekt, je nach Fläche.

Ist es wirklich fotorealistisch oder ein „Videospiel-Look“?

Gaussian Splatting wird aus realen Aufnahmen des Objekts berechnet und zielt darauf, Materialien, Licht und Spiegelungen wiederzugeben. Wie jede Rekonstruktion kann das Ergebnis in schwach erfassten, spiegelnden oder bewegten Bereichen Artefakte enthalten; prüfen Sie den Rundgang vor der Veröffentlichung.

Kann ich die Besichtigung auf ImmobilienScout24 oder meiner Website einbetten?

Der Iframe-Code kann auf einer kompatiblen Website eingebettet werden. Bei ImmobilienScout24 oder anderen Portalen hängt die Nutzung von den jeweils aktuellen Regeln für externe Links und eingebettete Inhalte ab. Zusätzlich steht eine direkte URL für erlaubte Kanäle, Schaufenster oder QR-Codes zur Verfügung.

Was kostet das?

Ab 300 € pro Objekt. Virtuelle Rundgänge werden getrennt von den Pro- und Max-Abonnements angeboten. Der Preis richtet sich unter anderem nach Volumen, bereitgestellter Erfassung, Aufbereitung und gewünschter Veröffentlichung.

Kann sich der Käufer in der Tour „verlaufen“?

Zwei Optionen vereinfachen die Nutzung: eine animierte geführte Tour, bei der die Kamera einem definierten Pfad folgt, und die Möglichkeit, die freie Navigation für bestimmte Freigaben einzuschränken. Wer möchte, kann frei erkunden, sofern diese Option aktiviert ist.

Kann ich persönliche Gegenstände in der Tour verbergen?

Der richtige Ansatz ist die Vorbereitung vor der Erfassung: sichtbare persönliche Dinge (Fotos, Post, Wertsachen) wegräumen, genau wie bei einem Fotoshooting. Das ist zuverlässiger als nachträgliche Retusche und schützt die Privatsphäre der Bewohner.

Wer hostet die Besichtigung und wie lange bleibt sie online?

Hostingdauer und Bedingungen für die Entfernung werden in der jeweiligen Besichtigungsleistung festgelegt. Die Tour kann beispielsweise nach dem Verkauf depubliziert oder gelöscht werden.

Was genau ist eine .ply-Datei?

Das Standardformat für Gaussian-Splat-Erfassungen: Es enthält die Millionen Punkte (Position, Farbe, Orientierung), die die Szene beschreiben. Scan-Apps (Luma AI, Polycam, KIRI …) exportieren es nativ; StagingVision importiert, optimiert und verbreitet es.

Kann ich eine veröffentlichte Besichtigung aktualisieren?

Ja: Geführte Tour, Branding und Navigationsoptionen sind jederzeit anpassbar, und die Erfassungsdatei lässt sich ersetzen, wenn sich das Objekt verändert hat (Renovierung, reales Staging). Die URL der Besichtigung bleibt dieselbe.

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